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Caixa lança crédito imobiliário corrigido pela inflação

Data: 21/08/2019

FINANÇAS

Caixa lança crédito imobiliário corrigido pela inflação


As novas linhas poderão ser usadas no financiamento de imóveis por até 30 anos, com taxas de juros que variam de 2,95% a 4,95% ao ano, mais o IPCA. Nas linhas antigas, os juros variavam de 8,50% a 9,75%, mais a Taxa Referencial


  Por Estadão Conteúdo 21 de Agosto de 2019 às 07:01

  | Agência de notícias do jornal O Estado de S.Paulo


 

A Caixa Econômica Federal anunciou nesta terça-feira (20/8), o lançamento de linhas de crédito imobiliário com atualização pelo IPCA - o índice oficial de inflação.

As novas linhas poderão ser usadas no financiamento de imóveis por até 30 anos, com taxas de juros que variam de 2,95% a 4,95% ao ano, mais o IPCA. Nas linhas antigas, os juros variavam de 8,50% a 9,75%, mais a Taxa Referencial (TR).

Definida por critérios do governo, nos últimos meses, a TR tem sido zero. Com isso, os bancos costumam ofertar taxas de juros mais próximas de 10%. Com a adoção do IPCA nos contratos, a Caixa reduziu os juros na ponta. O efeito é que, nas simulações do banco, as prestações iniciais ficarão mais baixas.

"Vamos manter linhas atuais e oferecer linhas novas, com o IPCA", diz o presidente da Caixa, Pedro Guimarães, durante evento com a presença do presidente da República, Jair Bolsonaro.

Os novos contratos indexados ao IPCA valerão para novos financiamentos e serão opcionais. Quem quiser, poderá fechar contratos com atualização pela TR. A diferença é que, nos contratos atrelados à TR, as prestações iniciais tendem a ser maiores.

Para analistas, porém, empréstimos para a compra da casa própria corrigidos pela inflação representam risco porque, se o IPCA aumentar no período do contrato, o custo do financiamento também aumentará.

Segundo Guimarães, com a adoção do IPCA, haverá queda de 35% no valor da prestação no caso de um financiamento com taxa mais cara (4,95%). Isso na comparação com os contratos tradicionais, ligados à TR.

No caso de contratos com taxa mais barata (2,95%), para clientes com relacionamento com o banco, a queda no valor da prestação foi estimada em 51%. Os novos contratos terão prazo máximo de 360 meses e a quota máxima de financiamento será de 80% do valor do imóvel.

As novas condições valem tanto para financiamentos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), cujo valor do imóvel é de até R$ 1,5 milhão, quanto para os contratos que estão fora do SFH, os do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), que financiam imóveis acima desse valor.

A expectativa da Caixa e do governo de que a novidade também permita o aumento do volume de recursos disponível para financiamento imobiliário. Isso porque os contratos indexados ao IPCA terão maior aceitação no mercado e poderão ser renegociados com terceiros pelo banco. É a chamada securitização. Os recursos arrecadados serão uma nova fonte para o financiamento imobiliário.

Para o ex-BC Luiz Fernando Figueiredo, sócio-fundador da Mauá Capital, atrelar o crédito imobiliário ao IPCA é um caminho para desenvolver este segmento no País. A TR, avalia, é um "bicho esquisito" e não existe em outros mercados.

"Todos os contratos são inflação mais algo. Contratos têm se ser padronizados para que possam ser vendidos", acrescenta o ex-BC.

CAUTELA

Para o presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Gilberto Duarte, o uso do IPCA como indexador dos financiamentos deve ser testado com cautela.

O principal risco, na sua avaliação, seria o valor da dívida atualizado pela IPCA crescer ao ponto de superar o valor do próprio imóvel usado como garantia pelo financiamento.

"Se a inflação for muito alta e o mutuário ficar inadimplente, isso comprometeria a garantia, criando um passivo para os bancos."

Duarte sugere ainda que a modalidade indexada ao IPCA deve crescer aos pouco. "Não basta termos uma situação presente de estabilidade. Isso precisa durar no longo prazo. Se entra um governo que decide gastar muito e gerar inflação, voltamos a ter um problema", alerta.

As novas condições já serão oferecidas nas agências da Caixa na segunda-feira (26/8). No site do banco, já há um simulador com as novas condições.

Como funciona a nova linha de crédito imobiliário da Caixa?

A nova linha de crédito imobiliário lançada pelo banco terá taxas de 2,95% a 4,95% ao ano mais o IPCA, o índice oficial de inflação. Hoje, as taxas dos contratos da Caixa são indexados à Taxa Referencial (TR) mais juros que variam entre 8,30% e 9,95%. A duração do novo financiamento é de até 360 meses na tabela SAC (sistema em que o valor das parcelas diminui com o passar do tempo) e 240 meses na tabela Price (sistema em que o valor das parcelas aumentam com o passar do tempo). O banco terá as duas linhas de crédito e o cliente deve escolher a que lhe for mais vantajosa.

As parcelas ficarão mais caras?

De acordo com Caixa, não. Segundo o banco, o novo produto de crédito, indexado ao IPCA, possibilitará queda de 35% no valor da prestação no caso de um financiamento com a taxa mais cara (4,95%). Isso na comparação com os contratos tradicionais, que usam a TR. No caso de contratos com a taxa mais barata (2,95%), a queda no valor da prestação foi estimada em 51%. Para especialistas, porém, o novo modelo só será vantajoso se a inflação se mantiver baixa porque é isso que deixa o custo do crédito menor. Como a TR, os reajustes pelo IPCA serão mensais. Não se pode desconsiderar que a volatilidade do índice de inflação é bem maior do que a da TR.

O que acontece com quem já tem um financiamento?

Continua tudo igual. A modalidade anunciada pela Caixa é apenas para os novos financiamentos. É importante reforçar que o banco continuará oferecendo o financiamento indexado à TR. A decisão de qual dos modelos escolher é do cliente.

Para quem é interessante fazer o financiamento imobiliário indexado ao IPCA?

Na visão de especialistas, o novo modelo pode ser interessante para quem tem a garantia de um trabalho formal com salário fixo ou com ganhos corrigidos pela inflação no período de vigência do contrato. Por outro lado, profissionais autônomos, que correm o risco de ter redução de receita quando a economia não vai bem, podem não fazer um bom negócio ao escolher a nova modalidade de crédito da Caixa.

Qual o lado negativo do novo modelo para o cliente?

A inflação é um índice muito mais volátil do que a TR. Há três anos, ela era muito maior. Com isso, essa nova modalidade pode, sim, tornar o crédito imobiliário mais caro.

Qual o lado positivo?

A medida pode movimentar o mercado, aquecendo a economia. Além disso, a menor exposição dos bancos ao risco de inflação, uma vez que o cliente é que terá de arcar com a variação do IPCA, tem potencial para baratear os juros dos financiamentos.

Será possível mudar de ideia?

A Caixa informou que uma vez escolhida a correção pelo IPCA não será possível fazer portabilidade para financiamentos com outro tipo de correção, como a TR. Assim, buscar uma opção melhor em outros bancos só será possível se essas outras instituições oferecerem também crédito imobiliário indexado pelo IPCA.

A medida é parecida com a que foi lançada pelo ex-ministro do Planejamento Roberto Campos em 1967 (na época, com a inflação fora de controle, o plano não deu certo)?

Os especialistas analisam que o contexto da medida da Caixa é bem diferente da dos anos 60, no entanto, não há como garantir que a inflação seguirá controlada pelos próximos 20 ou 30 anos. Esse é um risco para quem escolher esse financiamento. Se o prazo for menor, pode ser interessante.

Seguros são uma boa saída para essas incertezas?

O seguro cobra taxas, o que encarece a parcela. O cliente terá de fazer as contas e pesquisar analisando as opções disponíveis, por exemplo. Caso o seguro esteja atrelado ao financiamento, isso é mais complicado.

Por que a Caixa decidiu oferecer essa nova modalidade de crédito?

Por dois motivos. O primeiro é a possibilidade de "securitizar a carteira". Ou seja, criar um mercado de títulos de dívida de financiamento imobiliário, emitindo contratos de créditos para vender no mercado a uma taxa de juros fixa mais a inflação. O segundo é que, ao passar para o cliente o risco da inflação, a instituição financeira pode reduzir os juros que cobraria dos clientes. O que analistas avaliam é que essa possibilidade de os financiamentos serem barateados em razão de o banco ter risco menor ao concedê-lo pode movimentar o mercado e isso é positivo. 


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